Heredar una vivienda en Córdoba es cada vez más frecuente y muchos herederos deciden vender. Sin embargo, el proceso tiene particularidades legales y fiscales que debes conocer. Esta guía te explica todo lo que necesitas saber.
Paso 1: Aceptar la herencia
Antes de poder vender, debes aceptar formalmente la herencia ante notario. Si hay testamento, se sigue lo que indica. Si no hay testamento, se tramita una declaración de herederos abintestato.
Si hay varios herederos, todos deben estar de acuerdo en aceptar y en las condiciones de la venta. En caso de desacuerdo, se puede solicitar la división judicial de la herencia.
Paso 2: Pagar el Impuesto de Sucesiones en Andalucía
Andalucía tiene una de las fiscalidades más favorables de España para herencias. Desde las reformas recientes:
- Herencias entre padres e hijos de hasta 1.000.000 € están prácticamente exentas.
- El plazo para liquidar el impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6).
- Se presenta ante la Agencia Tributaria de Andalucía.
Paso 3: Inscribir la propiedad a tu nombre
Con la escritura de aceptación de herencia, debes inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a tu nombre. Sin este paso, no puedes vender legalmente. Costes:
- Notaría: 300-800 € según el valor del inmueble.
- Registro: 200-500 €.
- Gestoría (opcional): 200-400 €.
Paso 4: Plusvalía municipal
Al heredar, debes pagar la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Córdoba. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento. Ojo: esta plusvalía es diferente a la que se paga al vender posteriormente.
Paso 5: Vender el inmueble heredado
Una vez que la propiedad está a tu nombre, el proceso de venta es el mismo que para cualquier inmueble. Pero hay aspectos fiscales específicos:
- Valor de adquisición: Para calcular la ganancia patrimonial en IRPF, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones, no lo que pagó el fallecido en su día.
- Si vendes rápido: La ganancia suele ser pequeña (diferencia entre valor declarado en la herencia y precio de venta).
- Si vendes años después: La ganancia puede ser mayor por la revalorización del inmueble.
Casos especiales
- Varios herederos: Todos deben firmar la venta o uno puede tener poder notarial de los demás.
- Menor de edad heredero: Necesita autorización judicial para vender.
- Vivienda con inquilino: El inquilino tiene derecho de adquisición preferente.
- Vivienda en mal estado: Valora si merece la pena reformar antes de vender.
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